被执行人将其财产卖给购房人，购房人已经支付部分价款，但是没有办理过户登记手续，这种情况下能否执行该财产？
本案代理律师
一、基本案情
蔡某诉萧某、某投资公司、肖某民间借贷纠纷一案，福建高院作出（2010）闽民初字第21号民事判决，判令萧某、某投资公司于该判决生效之日起十日内返还蔡某欠款本金29348752元及相应利息。萧某、某投资公司不服该判决向福建高院提起上诉，后又申请撤回上诉。判决生效后，蔡某向福建高院申请执行，经计算，申请执行标的额为62049802.88元。
执行过程中，蔡某向福建高院提出因萧某、某投资公司恶意逃避债务，向某建筑公司转移财产，请求追加某建筑公司为被执行人。福建高院查明某投资公司与某联社签订《合作建设“某大厦”项目协议书》，在某大厦建设项目中，某投资公司占49%的权益。某大厦为某联社的自用办公楼，若要转让，须经厦门市政府批准，补办完全出让手续，补缴地价差。此外，某建筑公司是在某投资公司控制之下，某建筑公司以2500万元受让了某投资公司在某大厦项目中的权益。因此，福建高院裁定将某建筑公司列为第三人，冻结某建筑公司在某大厦项目中49%的权益。
郭某认为其对讼争房产已合法继受取得房产的使用权，向福建高院提起执行异议之诉，请求停止对某大厦第12层第6单元房产的执行。
二、知圆观点
知圆律师接受蔡某的委托，根据所调查的事实以及法律、法规、规章、规范性文件的规定，提出了以下代理意见：
1、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十五条的规定，福建高院有权对购房人占有的某投资公司的财产进行查封、扣押、冻结。该院已查明某建筑公司受让某投资公司所享有的某大厦49%的权益，并未支付相应对价，且某建筑公司还收受了某投资公司6470.313万元款项，某建筑公司系无偿占有某投资公司的财产，某建筑公司应返还某投资公司所享有的权益。
2、郭某仅签订预约性质的购房合同，且未支付涉案房产的房款，未实际使用该房产，未成为该房的实际权利人。况且该房产未办理登记过户手续，无法对抗善意第三人，更不应对抗人民法院依法作出的裁定。依据《查封规定》第十七条之规定，人民法院可对该房产进行查封。
3、本案诉争房产属于某建筑公司从合作项目中分得的的房产，为其所享有某大厦49%的权益一部分，其并无证据证明向某投资公司支付了相应对价，故本案继续查封涉案房产具有法律依据。
三、法院认为
福建省高级人民法院认为：
根据《查封规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中郭某起诉主张其已支付的款项为合同总价款的50%，剩余50%购房款待产权证办理后向银行抵押贷款支付，不符合上述规定的“已经支付全部价款”的条件。同时，郭某提供的某建筑公司向某物业公司发出的《交房通知函》，仅能证明某建筑公司同意交付讼争房产，不足以证明郭某已经实际占有房产，其在诉讼中也确认房产被查封时并未实际占有使用。故在郭某对讼争房产既未支付全部价款亦未实际占有的情况下，其主张对该房产享有的实体权利足以阻却执行措施，进而请求对房产停止执行，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。
最高人民法院认为：
郭某与某投资公司签订的《房产认购协议书》有效，但因未办理房产过户登记，不发生物权变动的效力。涉案房产因某联社未补交土地出让金而被限制转让。某投资公司作为某大厦的合作开发者之一，原始取得某大厦49%的房产权益，无论其是否办理房产权属登记，均对该房产拥有权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”郭某虽主张涉案房屋系由其合法购买，但未办理房产变更登记手续，该房产未发生物权变动，产权仍归原权利人。福建高院查封前郭某并未入住涉案房产，因此其亦未取得该房产的占有权和使用权。郭某是本案的购房人而非建设方或者施工人，其支付购房款的目的是买房而非建房，即使预付购房款用于涉案房产的建造，也不能改变购房款的债权性质。根据物权变动的原因与结果相区分的原则，郭某仅对涉案卖房人享有债权，如果涉案《房产认购协议书》因法院查封房产而无法履行，郭某只能依约向该房产的出卖人主张债权，而不能阻却福建高院对涉案房产的执行。
郭某上诉中称涉案房产不具备转让登记条件，证明其明知该房产被限制转让而购买，属于甘愿承担风险的行为。郭某关于其所享有的涉案房屋实体权利能够阻却法院执行该项财产的上诉请求及理由依据不足，不应予以支持。
四、判决结果
福建省高级人民法院作出（2013）闽民初字第83号民事判决：
驳回郭某的诉讼请求。
最高人民法院作出（2014）民一终字第200号民事判决：
驳回上诉，维持原判。
据此，知圆律师成功地帮助蔡某查封了某大厦49%的房产权益，保障了蔡某民间借贷纠纷一案民事判决的执行。
