本案代理律师

一、基本案情

2013年7月7日，林某与厦门某开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由林某向该开发商购买位于某商业广场一商铺，建筑面积57.98平方米，每平方米人民币9520元，总金额人民币551970元，交房时间为2013年12月30日前等内容。合同签订后，林某即按合同第六条规定支付了全额房款。但由于开发商一直未将商铺交由林某使用。

为此，林某委托知圆律师向法院起诉开发商，要求：1、解除开发商与林某签订的《商品房买卖合同》；2、开发商应返还林某购房款人民币551970元；支付违约金人民币11039.4元（551970元×2%）。

开发商在庭审过程中辩称，一、开发商是由于遇有特殊原因才延期交付店铺的，林某要求解除合同没有依据。根据合同第八条约定，因政府及相关其它非出卖人所能控制的客观原因造成停工的，出卖人可据实予以合理延期。2013年7月7日签订合同后至2014年6月9日因非出卖人所能控制的原因造成停工117天，开发商据实可以延期交房117天。开发商已于2014年7月17日就通知林某交房了，逾期交房尚未超过90天，根据合同法第96条规定，当事人解除合同应通知对方，但林某并未依法通知开发商要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，双方应依约继续履行合同；二、本案讼争商品房已通过竣工验收和消防验收，已具备交房条件，开发商已经通知林某交房；三、即使林某主张解除合同的请求成立，林某主张违约金、公共维修基金等请求不应得到支持。根据合同第九条规定，约定的违约金过分高于林某的损失，开发商请求适当减少违约金。专项维修金并非开发商收取，不应由开发商返还。林某主张的公证费和印花税并非实际损失，双方已经在合同中约定违约金的计算方法，请求支付公证费、印花税等损失依据不足应予驳回。综上，请求驳回林某的全部诉讼请求。

二、知圆观点

知圆律师接受林某委托，根据相关事实及法律规定，提出以下代理意见：

一、开发商一直不具备交房条件，林某完全可以拒绝开发商通知办理交房手续。

根据我国《城乡规划法》第四十五条的规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”及《建设项目环境保护管理条例》第二十三条的规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”及我国《城市房地产管理法》第二十七条的规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及我国《建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”等等法律规定，建筑工程必须通过竣工规划条件、环境保护设施、消防、竣工等验收合格后方可交付使用，否则有权拒绝交付使用。而讼涉建筑工程至今仍未通过竣工规划条件，其根本不具备交付使用的条件。因此，林某有权拒绝办理交房手续。

二、林某根据《商品房买卖合同》的约定与开发商解除合同符合法律规定。

根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，开发商应当在2013年12月30日前将合同约定的商铺交付林某使用。虽开发商可依约根据天气因素（中雨、六级以上风及台风）延期交房64天，但开发商也只能顺延至2014年3月5日前就应当将商铺交付林某使用。即自2014年3月6日起，开发商也违约。而林某依据《商品房买卖合同》第九条的约定在2014年6月27日（即逾期交房114天）书面通知开发商解除《商品房买卖合同》时，开发商仍未向林某交付符合交房条件的商品房。因此，林某要求解除与开发商签订的《商品房买卖合同》符合法律规定。

五、林某向开发商所主张的违约金金额完全符合法律规定。

由于开发商已逾期交房超过90天，林某也已解除了与开发商签订的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第八条第一款第（2）项的约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。”林某此前已全额支付了开发商购房款。为此，林某要求按照已付全款的2%计算违约金完全符合法律规定。

三、法院认为

一审法院认为，林某与开发商签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。

根据双方诉、辩的主要内容，本案争议焦点如下：

一、关于本案开发商可据实予以延期交房时间的认定。（1）降雨和六级以上风、台风属于双方签订合同时不可预知的事由，符合《商品房买卖合同》第八条可据实予以延期的约定。林某与开发商双方签订合同的时间是2013年7月7日，开发商要求扣除可以顺延交房的天数，应自2013年7月7日起算。经本院核实确定开发商依约可据实予以延期交房的因素及天数分别认定如下：1、中雨以上天数计51天；2、六级以上风及台风21天，上述二项在扣除重复计算的天数后为64天。（2）关于高温天气是否属可延期交房的事由。因为国家安全生产监督管理总局等部门联合发布的《防暑降温措施管理办法》已就高温天气作业进行规定，该规定属于双方签订合同时可预知的事由，应认定双方所约定的交房期限已将该因素考虑在内。故应认定高温天气不属于可延期交房的事由。

二、关于开发商是否存在逾期交房超过90日，林某依约主张解除合同理由是否成立的问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，开发商依约可以延期交房的天数为64天，故开发商可顺延至2014年3月5日前将商品房交付林某使用，自2014年3月6日起，开发商应当承担逾期交房违约责任。本案开发商于2014年6月26日前尚未将讼涉商品房交付林某使用，属于逾期交房超过90日，根据合同第九条规定，买受人林某有权依约解除合同。

三、关于本案违约金计算标准的问题。《商品房买卖合同》第九条第2项约定：“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金…。”该条款已对因开发商违约而导致林某依约解除合同后开发商应承担支付违约金数额作出约定，故违约金应按已付房款2%计算，即开发商应支付林某违约金人民币11039.4元（551970元×2%）。

四、判决结果

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、解除原告林某与被告开发商于2013年7月7日签订的《商品房买卖合同》。

二、被告厦门某开发商应于本判决生效之日起30日内返还原告林某购房款人民币551970元。

三、被告厦门某开发商应于本判决生效之日起30日内支付原告林某违约金人民币11039.4元。

       据此，知圆律师帮助林某顺利解除此前所签《商品房买卖合同》，及时收回资金并挽回了损失。