我国实行建设用地使用权“净地”出让制度。土地出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

本案代理律师

一、基本案情

2010年12月31日，某国土局发布公告拍卖出让126-1地块国有建设用地使用权。2011年1月19日，某公司向某招标中心交纳了6000万元土地拍卖保证金。次日，某公司与某国土局签订了《拍卖成交确认书》，某公司以人民币41200万元竞得126-1号地块国有建设用地使用权。1月26日，某国土局与某公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）。合同约定，出让人应在2011年3月31日前将出让宗地交付给受让人，在交付土地时该宗地应达到净地现状条件。

2011年3月30日，某公司向某人民政府发出《关于净地交付126－1地块的申请报告》，指出126-1地块上空尚存在两条高压线路，未达到《出让合同》第六条第（二）款约定的”净地现状条件”。

涉案126-1地块直至二审开庭时国有土地使用权证仍然未被收回，土地使用权登记权利人仍然为某国投。07-11、07-12、07-16地块分别重合126-1地块的一部分，三者共重合126-1地块的绝大部分面积。

2009年9月23日，某国投和农行某支行签订《最高额抵押合同》，担保的债权最高额为13800万元，以07-11、07-12、07-16地块国有土地使用权设定抵押权，办理了抵押登记。至二审开庭期间，某国投仍未清偿欠付农行某支行的借款。07-11、07-12、07-16地块国有土地使用权上的抵押权仍然未涂销。

二、知圆观点

一、某国土局拍卖的126-1地块土地使用权并非某国土局或其土地储备中心所有，而系某国投所有。某国土局无权拍卖不属于其所有的土地使用权，在拍卖前即已违约。

二、126-1地块已由某国投向农行某支行设置了高达3.7亿元的抵押，但某国土局一直未告知某公司，直到合同签订后农行某支行找到某公司时，其才了解到地块被抵押的情况。某国土局未告知126-1地块被抵押的情况，构成欺诈，在拍卖前已违约。

三、07-11号、07-12号、07-16号地块已非储备土地，而系某国投名下的国有商住出让用地，在供应已发证的土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。

四、2011年8月25日，某国土局委托律师发出的《律师函》要求某公司于2011年9月25日前交清土地出让金，则依据《出让合同》约定，从2011年11月25日起某国土局才有权通知解除合同。但某国土局于2011年10月12日即发函要求解除合同，违反双方约定和法律规定。

三、法院认为

最高人民法院认为：

《出让合同》第六条约定，出让人同意在2011年3月31日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到净地现状条件，但是，从本案已经查明的事实来看，某国土局在同某公司签订《出让合同》时，案涉126-1地块的绝大部分已被分割登记在某国投名下，，且直至本院审理本案时，07-11、07-12、07-16地块国有土地使用权证仍然未被收回，土地使用权登记权利人仍然为某国投；且某国投还以前述07-11、07-12、07-16地块土地使用权为抵押物，向农行某支行贷款，并在其上设定了抵押权，至今该抵押权负担仍然未消除。因此，在本案合同约定的履行期限内，某国土局并未能提供《出让合同》所约定的净地，即案涉126-1地块上存在权利瑕疵，其已经违反了《出让合同》所约定的提供净地的合同义务，故某国土局在履行案涉《出让合同》过程中有违约行为，构成违约。

在某公司与某国土局对于解除《出让合同》已经形成合意的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故某公司基于履行《出让合同》支付给某国土局的6000万元土地出让金，其有权要求某国土局予以返还。

四、判决结果

最高人民法院（2013）民一终字第71号民事判决：

一、撤销福建省高级人民法院（2011）闽民初字第38号民事判决；

二、确认2011年10月12日国土（2011）资270号《关于解除﹤国有建设用地使用权出让合同﹥的通知》解除《国有建设用地使用权出让合同》的行为无效；

三、2011年1月26日某公司与某国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》自判决生效之日起解除；

四、某国土资源局于判决生效之日起十日内返还某公司人民币6000万元整；

据此该案终结，知圆律师为某公司挽回了巨大损失。