单方解除是指解除权人行使解除权将合同解除的行为，不必经过对方当事人同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，或通过人民法院或仲裁机构向对方主张，即可发生合同解除的效果。

一、基本案情

2010年8月6日，A集团将某商业功能区部分建筑物出租给某实业公司。在《租赁合同》第五条第3款约定，“乙方应按时支付租金，若有拖欠租金的情形的，甲方将按以下程序处理：(1)乙方拖欠租金达到十五天的，甲方将向乙方发出书面催款通知；(2)乙方在收到甲方书面通知后一个月后仍未全额支付租金的，甲方有权予以停水停电处理，若因此给乙方或任何第三方造成经营或其他各种损失的，概由乙方承担；(3)乙方在收到甲方书面通知的三个月后仍未全额支付租金的，甲方将向乙方收取违约金，违约金的金额为拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三；(4)乙方拖欠租金达到六个月的，甲方有权单方终止合同并收回租赁标的物，甲方有权没收乙方履约保证金，同时还将通过法律途径向乙方追索租金及违约金等”。第六条第1款约定，乙方必须在合同签订后10个工作日内向甲方支付陆佰万元履约保证金。

2013年3月7日，A集团、B管理公司与某实业公司、某商业公司四方签订《补充协议》，该协议确认某商业功能区2011年9月5日投入使用，协议约定自2011年9月1日至2014年8月31日某实业公司向A集团履行每季度应支付租金332.43万元，四方达成协议变更为自2012年2月1日起，由某实业公司、某商业公司向B管理公司支付既有约定的全部租金。补充协议第五条约定，本补充协议的签订不改变某实业公司作为既有约定的合同主体即承租人和付款义务人的事实。第六条约定，A集团和某实业公司签订的既有约定中的权利义务不因本补充合同的签订而发生改变。

因未交纳租金，B管理公司自2013年4月17日起向某实业公司和某商业公司发《催款通知函》，某实业公司和某商业公司予以签收。A集团于2013年3月和2015年1月委托律师发送律师函催款。之后，因某实业公司、某商业公司仍未支付租金，A集团、B管理公司提起诉讼，要求某实业公司、某商业公司支付1687.72万元租金及2414.675万元违约金（均暂计至2015年1月31日）。

某实业公司、某商业公司一审败诉后，向福建省高级人民法院上诉称，讼争合同签订后，客观情况发生了重大变化，某实业公司、某商业公司如果仍然按照约定标准支付租金，明显不公平且导致合同目的不能实现。某实业公司、某商业公司依法有权请求人民法院变更合同，将租金调减到原定标准的50%。而讼争房屋存在严重的污水倒灌、漏水问题，严重影响了商场的正常经营，也是造成某实业公司、某商业公司的租金收益持续下滑的重要原因。A集团、B管理公司无权解除合同，合同应继续履行，且其应承担房屋的维修义务。

二、知圆观点

知圆律师接受A集团、B管理公司的委托，根据所调查的事实以及法律、法规、规章、规范性文件的规定，提出了以下代理意见：

（一）依据《租赁合同》约定，某实业公司、某商业公司拖欠租金在6个月以上，A集团、B管理公司有权解除合同。

（二）某实业公司、某商业公司收取高额的转租租金足以支付其所拖欠的租金，本案《租赁合同》履行过程中并未发生不可抗力的客观变化，不适用情势变更之原则。

（三）某实业公司、某商业公司在履行合同过程中从未提出因房屋质量问题导致损失，原审法院现场勘查也仅发现微小面积出现轻微渗水，并不影响使用。而且本案合同应当解除，是否进行维修与某实业公司、某商业公司无关。

三、法院认为

厦门市中级人民法院认为：

A集团与某实业公司签订的《租赁合同》、《补充协议》均系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的规定，应认定合法有效，各方均应依约履行。A集团和B管理公司已经依约交付了讼争房产，则某实业公司和某商业公司应依约支付租金。至2014年5月9日某商业公司支付250.005万元租金后，某商业公司及某实业公司再未支付租金，至起诉之日已拖欠超过六个月的租金。依据A集团与某实业公司所签订的《租赁合同》第五条第三款第四项之约定某实业公司“拖欠租金达到六个月的，甲方(A集团)有权单方终止合同并收回租赁标的物，甲方有权没收乙方履约保证金，同时还将通过法律途径向乙方追索租金及违约金”之约定，某实业公司已经违反该约定，符合解除合同之条件。A集团诉求解除《租赁合同》具有合同和法律的依据，应当予以支持。现A集团与某实业公司的《租赁合同》应予以解除，则2013年3月7日由A集团、B管理公司与某实业公司、某商业公司签订的《补充协议》亦应予以解除。至于某实业公司抗辩A集团在招标阶段允诺讼争房产经营后的人流量达10万人次，但现仍未达到该人流量，其享有先履行抗辩权，但此非合同约定之A集团所须负之义务亦非A集团可履行之义务，故某实业公司的该项主张缺乏合同和法律依据，不予采纳。

福建省高级人民法院认为：

根据2010年8月6日A集团（甲方）与某实业公司（乙方）签订的《租赁合同》第五条第3款约定：“乙方应按时支付租金。若有拖欠租金的情形的，甲方将按以下程序处理：(1)乙方拖欠租金达到十五天的，甲方将向乙方发出书面催款通知；(2)乙方在收到甲方书面通知后一个月后仍未全额支付租金的，甲方有权予以停水停电处理，若因此给乙方或任何第三方造成经营或其他各种损失的，概由乙方承担；(3)乙方在收到甲方书面通知的三个月后仍未全额支付租金的，甲方将向乙方收取违约金，违约金的金额为：拖欠天数乘以拖欠金额的千分之三；(4)乙方拖欠租金达到六个月的，甲方有权单方终止合同并收回租赁标的物，甲方有权没收乙方履约保证金，同时还将通过法律途径向乙方追索租金及违约金等”。合同第六条第1款约定“乙方必须在合同签订后10个工作日内，向甲方支付陆佰万元履约保证金”。本案某实业公司、某商业公司最后一次交纳租金的时间为2014年5月9日，自此之后再未交纳租金，至2015年3月12日累计拖欠租金已经超过六个月，符合合同约定的解除条件。原审判决解除A集团、B管理公司与某实业公司、某商业公司之间所签订的《租赁合同》和二份补充协议并腾退租赁的建筑物，符合合同约定和法律规定。

讼争商场的房屋在租赁期间虽然存在渗水漏水等质量问题，但A集团、B管理公司已经履行了维修义务。现讼争的《租赁合同》及补充协议因某实业公司，某商业公司的违约，应予解除。故某实业公司要求A集团继续履行维修义务，已无必要。

四、判决结果

厦门市中级人民法院作出（2015）厦民初字第652号民事判决：

一、解除A集团与某实业公司签订的《租赁合同》、《交付装修的补充协议》、A集团、B管理公司与某实业公司、某商业公司签订的《租金支付的补充协议》；

二、某实业公司应于判决生效之日起十日内向A集团和B管理公司支付租金（暂计至2015年5月5日的租金674.625万元，自2015年5月6日按月租金142.47万元的24.7949%计至2015年8月31日，自2015年9月1日起至某实业公司、某商业公司实际腾退房屋之日止以上一年度的租金为基数递增5%计付租金）；

三、某商业公司应于判决生效之日起十日内向A集团和B管理公司支付租金（暂计至2015年5月5日的租金1440.505万元，自2015年5月6日按月租金142.47万元的75.2051%计至2015年8月31日，自2015年9月1日起至某实业公司、某商业公司实际腾退房屋之日止以上一年度租金为基数递增5%计付租金）；

四、某实业公司应于判决生效之日起十日内向A集团和B管理公司支付违约金（暂计至2015年5月5日的违约金222.8186万元，自2015年5月6日起至租金实际支付之日止，以某实业公司到期未付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付违约金）；

五、某商业公司应于判决生效之日起十日内向A集团和B管理公司支付违约金（暂计至2015年5月5日的违约金494.7959万元，自2015年5月6日按月租金142.47万元的75.2051%计至2015年8月31日，自2015年5月6日起至租金支付之日止，以某商业公司到期未付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付违约金）；

六、某实业公司应对某商业公司应付租金和应承担之违约金承担连带付款责任；

七、某实业公司和某商业公司应予判决生效之日起十日内将租赁标的交还给A集团和B管理公司；

八、A集团无需返还某实业公司履约保证金；

九、驳回A集团和B管理公司的其他诉讼请求；

十、驳回某实业公司的诉讼请求。

福建省高级人民法院作出(2015)闽民终字第1597号民事判决：

一、维持福建省厦门市中级人民法院(2015)厦民初字第652号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、十项；

二、撤销福建省厦门市中级人民法院(2015)厦民初字第652号民事判决第八、九项；

三、A集团应返还某实业公司履约保证金600万元，该保证金在某实业公司应支付给A集团租金总额中直接柢扣；

四、驳回某实业公司、某商业公司的其他上诉请求；

五、驳回A集团和B管理公司的其他诉讼请求。

据此，知圆律师帮助A集团、B管理公司完成了一审、二审的全面胜诉，败诉方某实业公司和某商业公司须支付租金和违约金6470.14万元（暂计至2016年10月9日）。