转租是指承租人在租赁期内将房屋出租给第三方的行为。我国《合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
一、基本案情
2005年，林某与何某订立租赁合同，由林某承租位于厦门市莲花新村凌香里的房屋。2011年，林某与周某就上述房屋订立租赁合同一份，由周某承租并用于酒店经营。在合同中双方约定“周某拥有该租赁房屋使用权与转让权，但转让时须告知林某，林某不得干涉”。2015年10月，周某将该房屋转租给林某梅使用。
2015年12月，林某向周某发出解除合同通知一份，以未经同意而转租为由要求解除租赁合同。周某遂诉至法院，要求确认解除合同的通知无效。
在诉讼过程中，何某以林某未经同意而转租亦诉至法院，要求解除与林某所签订的租赁合同。一审法院判决解除何某与林某的租赁合同。
本案的关键点在于：1、转让权是否等同于转租权。2、在出租人与承租人解除租赁合同后，次承租人主张承租人解除合同的行为无效能否得到法院的支持。
二、知圆观点
知圆律师接受周某的委托，根据所调查的事实以及法律、司法解释等规定，提出了以下代理意见：
1、转让的概念当中，包括转租。因商业特性，案涉租赁房屋的转租不必然包括附着且不可分割于租赁房屋的经营权的转让；但租赁房屋所附着的经营权的转让，必然包括租赁房屋本身的转租。
2、出租合同被解除后，转租合同是否必然无效在法律上并没有任何明文规定。出租合同被解除，转租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同权利亦应受到法律的平等保护。
首先，“举重以明轻”法律解释方法的运用。举重明轻作为法律解释的方法，也是一项法律逻辑上的基本论证。举重明轻的推理方式为：“尚且”“当然”;所谓的“重”和“轻”，指其法律要件的宽严或法律效果的广和狭。现行法律对本案所涉情形如何适用法律虽无明文规定，但最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九、《合同法》第二百二十九条对“买卖不破租赁”都作了明确规定，本案虽不属于“买卖不破租赁”的情况，但根据“举重以明轻”的法律解释方法，本案情形与“买卖不破租赁”在法律政策基础上有相通之处，并且本案中出租人对转租是同意的，与“买卖”相比，可谓“轻”。
其次，从权利的来源看，不论出租还是转租合同，其终极权利都来源于出租人对租赁物所拥有的合法的使用权、收益权，本案中何某将房屋出租给林某，就是出租人对其房屋使用权能的一种处分。在林某“拖欠租金”的情况下，法院根据双方当事人的约定依法终止出租合同的效力，是对出租人租赁物使用权的一种保护。转租合同中的转租人，同时也是出租合同中的承租人。根据合同法的有关规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意而擅自转租的，出租人可以解除合同。可见，转租合同之所以成立，首先是基于出租人对承租人的授权，没有出租人的许可，转租的行为无效。从这一意义上讲，次承租人根据转租合同租赁房屋是出租人的意志在转租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人违约而被终止，由次承租人按转租合同的约定继续使用租赁物和履行相关义务，并不会造成对出租人权益的侵犯。从衡平的角度讲，一方面，次承租人已经在约定的时空纬度内占有、使用租赁物，并且完全按转租合同的约定履行了其应尽的义务；另一方面，出租人对转租是明确同意的；再者，由次承租人继续承租，并不会损害出租人先前期许的利益，因此维持转租合同对次承租人的效力，符合民法的公平原则。如果转租合同随出租合同的终止而终止，那么，次承租人使用房屋的权利就会始终处于变动之中，交易的安全因此被破坏。循之，则影响市场秩序的稳定，也与当今世界租赁权“物权化”的司法潮流不符。综合两个租赁合同的约定，全面考量合同订立当时各方当事人的真实意思，依据民法诚实信用原则，从稳定市场经济秩序，保障交易安全的角度出发，判令未履行完毕的转租合同不受出租合同终止的影响，按原约定继续履行，既依法处理了出租人与承租人之间的法律关系，同时又妥当保护转租关系中的次承租人利益，有利于维护市场的秩序。
三、法院认为
厦门市思明区人民法院认为：
转让与转租在文字内容及词义上存在不同的表述。组合租赁合同的定义及性质分析，承租人将租赁物出租给次承租人的情形属“转租”行为，该行为属于租赁权的转让行为，且市场交易也存在承租人将租赁物转让给次承租人并收取转让费的交易习惯。
厦门市中级人民法院认为：
合同虽没有明确约定转让权不包含转租权，结合租赁合同的定义、性质及通常理解，转让权包含了转租权；林某主张转让是指退出租赁关系而由新承租人与出租人签订租赁合同，该主张与租赁合同约定“不得干涉”的内容相矛盾。
四、判决结果
厦门市思明区人民法院作出（2016）闽0203民初1644号民事判决：
确认林某解除合同的行为无效；
厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民终2972号民事判决：
驳回林某的上诉。
据此，知圆律师帮助周某完成了全面胜诉。
