（一）与行政主体之间法律关系及风险控制                                        

1、拆迁风险

2、土地获取风险

3、报规报建风险

（二）与市场主体之间法律关系风险及应对措施

1. 股权合作单位

风险：

1）利益分配风险

2）股权治理风险

3）股权退出风险

4）关键岗位管理风险

防范措施：

1）出资与利益分配成正比

2）重大事项一致通过制度

3）股权退出机制

4）配置相关人员通过管理流程实现制约

2、设计单位通过合同条款把握此类内容

防范措施：

1）限额设计经济指标奖惩条款

2）设计事故赔偿以损失或设计费支付为限

3）设计团队及现场服务等管理量化条款制约设计不达标

3、对承包商

4、对于代理商

风险状况：

1）无期限合同

2）撕毁合同

3）不确定服务评价标准

防范措施：

1）明确合同期限

2）禁止擅自撕毁,应当书面解除

3）明确并量化服务评价标准

（三）与小业主之间法律关系风险及应对措施

1、营销推广风险：

1）广告策划风险（1.虚假宣传,诋毁性广告；2.沙盘、样板间、配套差异；面积赠送虚假）

2）广告宣传措施（ 1.避免侵权行为；2.避免违约）

2、销售风险：

1）及时解封土地,按期办理销售许可

2）签订认购书

3）注意逾期付款,交房,办证等条款

4）防止一房二卖.妥善管理印章

3、按揭贷款连带责任

1）按揭贷款买房

2）业主与银行签订合同

3）不对银行承担连带责任

4、交房管理风险

1）及时发放交房通知书

2）代收房屋授权证书

3）房屋交接单据签收

5、房屋手续延迟房屋延迟交付

小业主原因:按揭合同办理障碍

措施：积极沟通政府部门,积极敦促施工单位,尽快发送入住通知单。

开发商原因：综合审查不过关,质量存在问题,未发入住通知导致违约或退房风险。

措施：沟通银行，敦促小业主。

6、房屋结构及质量问题风险

质量瑕疵：

风险:墙面、地面裂缝，未找平，空洞。门窗歪斜，水电暖不通,渗漏等。

措施:协调施工单位，令其完善瑕疵；协调业主，避免违约。

面积误差：

风险:面积误差超过3%,业主退房及利息赔偿。

措施:用赠送面积或主动协调方式处理。

变更设计：

风险：未经购房人同意，擅自变更设计（户型、朝向、面积、防水等），业主有可能退房。

措施:无原因,不变更；有原因,应当与业主签订合同。

7、房屋产权问题

风险:

 1）在建工程欲转让

2）延迟办理所有权登记超过一年

3）存在抵押、联建等纠纷，产权不清，退房风险

措施:

1）书面通知购房者，购房者有权选择30日之内退房

2）及时尽快办理消防、人防初步登记等手续

3）尽快置换抵押土地、获得销售许可

8、物业管理风险

风险1:未来物业费收取困难

措施:入住前提前收取物业费用

风险2:公共物业索赔发生（道路,配套,人防,车位）

措施:明确建筑物区分所有权，建立公共维修基金账户

风险4:相邻关系索赔

措施:组织协调,沟通处理

风险3:维修索赔.

措施:按照建筑施工合同中的质量保修条款,督促施工单位